Un recente caso giudiziario ha sollevato un’interessante questione sul tema della responsabilità del locatore per i danni subiti dal conduttore a causa dei vizi dell’immobile locato. Una vicenda dai contorni drammatici, che ha visto due opposte pronunce di merito – del Tribunale prima e della Corte d’Appello poi – e che offre lo spunto per riflettere su alcuni importanti principi del diritto delle locazioni.

Il fatto

Una donna, conduttrice di un immobile ad uso abitativo, dopo la firma del contratto di locazione e la consegna delle chiavi da parte del proprietario, si era recata presso la sua nuova abitazione per effettuare le pulizie preliminari al trasloco. Tuttavia, nel tentativo di aprire il cancello metallico pertinente all’abitazione, questo improvvisamente le cadeva addosso, causandole una frattura vertebrale.

La conduttrice, ritenendo responsabile il locatore per le condizioni dell’immobile, lo citava in giudizio chiedendo il risarcimento del danno, sia patrimoniale che non patrimoniale, subito a causa dell’incidente.

Il primo grado: il Tribunale respinge la domanda

Il Tribunale, però, rigettava la richiesta risarcitoria. Secondo il giudice di primo grado, la responsabilità extracontrattuale invocata dall’attrice non poteva configurarsi, in quanto – come previsto dal contratto di locazione – con la consegna delle chiavi si era perfezionata la consegna dell’immobile.

Da quel momento, l’obbligo del locatore di mantenere il bene in buono stato si considerava cessato, salvo diversa prova. Inoltre, mancava – sempre secondo il Tribunale – una prova diretta del nesso tra il danno subito e un vizio strutturale o manutentivo del bene.

Il secondo grado: la Corte d’Appello ribalta la sentenza

Nel febbraio 2024, la Corte d’Appello di Ancona ha invece adottato un orientamento opposto. Secondo i giudici di secondo grado, il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore qualora derivi da vizi preesistenti all’ingresso nell’immobile, anche se manifestatisi solo successivamente alla consegna.

In sostanza, il fatto che l’immobile fosse già nella disponibilità del conduttore non esonera il locatore dalla responsabilità per vizi strutturali o difetti di manutenzione preesistenti che abbiano cagionato un danno.

Due visioni a confronto

Ci troviamo dunque di fronte a due sentenze diametralmente opposte su una medesima vicenda. La divergenza può dipendere non solo da un diverso orientamento giuridico, ma anche da una differente valutazione delle prove fornite in giudizio – valutazione che, al momento, non ci è dato conoscere nel dettaglio.

Questo caso ci ricorda che, nel nostro ordinamento, vige il principio del libero convincimento del giudice e che le sentenze dei tribunali non fanno “precedente” vincolante.

E ora?

L’ultima parola potrebbe spettare alla Corte di Cassazione, qualora sia stato proposto ricorso. In assenza di un’impugnazione, però, sarà la sentenza della Corte d’Appello di Ancona a fare stato e ad essere considerata definitiva tra le parti.

Conclusione

Questo episodio dimostra quanto possa essere complesso il tema della responsabilità del locatore per i danni causati da difetti dell’immobile, anche a consegna avvenuta. È fondamentale, sia per i locatori che per i conduttori, prestare grande attenzione alle condizioni dell’immobile al momento della stipula del contratto e documentare accuratamente eventuali vizi o problematiche strutturali, per evitare contenziosi futuri.